地产金融化进入下半场：由相互博弈转为相互匹配

　　导读

　　在新一轮楼市调控降临的情况下，与金融的联姻，更显房企的融资优势。分析认为，“地产金融化”进入了下半场逻辑，由相互博弈将转为相互匹配。地产商要认真去解构地产的金融逻辑；金融资本要认真管住资本的欲望，让预期回归理性。　　近年来，房地产企业对金融领域的布局渐成风气。中小型房企纷纷布局银行、基金、证券、保险等领域，意图获得更好的资金渠道。一些大型企业如恒大、绿地等，则打起“全金融牌照”的主意，拟将金融板块作为新的业务增长点。　　恒大、绿地、阳光城、正荣等企业今年均在金融领域有实质性动作。分析人士指出，随着房地产业利润渐薄、融资难度加大，以及楼市调控收紧，房企对金融领域的布局还将持续。　　值得注意的是，以险资为代表，金融资本同样在强势介入房地产业，甚至使后者显得颇为被动。二者的互相渗透，将使房地产企业的金融属性愈加强化。主流观点认为，这还将助推整个行业的整合和分化大势。　　房企“金融局”　　今年以来，房地产企业在金融领域的布局，动作十分频繁。　　9月20日，绿地金融宣布成立绿地（亚洲）证券，打造绿地在境外的国际化资管平台，并拟发起设立境外房地产基金（境外REITs）。　　8月21日，阳光控股有限公司以19.48亿谢克尔（约合人民币34亿元）的交易对价，正式签约收购以色列保险和金融服务公司——凤凰控股有限公司（Phoenix Holdings Ltd．）52.3%股权。　　8月，华侨城和正荣两家房企入股渤海证券，分别以9.14%和3.11%的持股比例位列第三和第八大股东。　　今年2月至4月，恒大通过多次买入的方式增持盛京银行股份，并成为第一大股东。此后虽有所减持，但仍维持该地位。　　最近几年，国内房企对金融产业的布局已成大趋势。万科、恒大、泛海等房企，是较早布局金融业的一批企业，涉足银行、基金、保险等领域。其他房企中，闽系的泰禾、旭辉、阳光城、正荣；国资房企中的绿地、鲁能、华润、远洋、越秀；以及民企金地、复地、金科、新华联等均有布局，并以银行业为主。　　此外，万达、凯德等企业，还涉足当下较为流行的互联网金融领域。　　同策机构研究中心总监张宏伟认为，房企大规模布局金融业，一方面是在房地产业利润率逐年下降的情况下，谋求较高投资回报；另一方面则通过“大金融”的战略布局，提供融资便利，降低房地产业务的融资成本。　　此外，对于房企的一些转型业务，如商业地产、养老地产、物业管理等来说，金融业均可提供较大帮助。　　具体而言，对不同细分领域的布局，意义并不一致。分析指出，银行、保险业的资金规模大、成本低，其对企业融资大有裨益；基金是企业“轻资产”战略的利器，“地产+基金”模式曾被凯德置地和美国普洛斯成功实践过；证券业与资本市场联系紧密；互联网金融则被认为是新兴“风口”，前景广阔。　　时代之选　　从全球范围来看，房企对金融业的布局是大趋势。在中国深耕多年的新加坡房企凯德置地，是较早涉足金融业的企业之一，旗下拥有多个房地产基金。港资房企涉足金融业的比例同样较高。　　中国房地产界也较早尝试过房地产金融，2010年亦曾被称作“地产基金元年”，但由于政策限制、市场不成熟等多方因素影响，进展一直较为缓慢。　　如今房地产企业大规模涉足金融业，被认为有着深刻的行业背景。　　过去这些年，房地产企业对融资的需求发生较大变化。在2010年“国十条”出台之后，银行渠道的融资逐渐受到控制，很多房企（尤其是民企）求诸信托。尽管资金成本高达两位数，但彼时较高的收益率仍可覆盖上述成本。　　近几年，由于成本较高，信托渠道逐渐被放弃。银行、债券的资金流向虽然容易受到政策监管，但毕竟成本低，容易受到青睐。尤其在新一轮楼市调控降临的情况下，与金融的联姻，更显房企的融资优势。　　金融业作为新的业务板块的作用，则体现在企业战略需求层面。　　以保险业为例，根据华泰证券的报告，2015年中国居民将资产的63%配置在不动产领域，继续提升该比重的空间不大。反之，在“资产荒”时代，居民倾向于在有价证券中配置资产。相比保险、债券、基金等收益率等下行，保险成为主要的渠道。　　官方数据显示，我国保费收入从2005年的4927亿元增长到2015年的24283亿元，增长近4倍，复合增长率为17%。加之城镇化、老龄化进程加快，该项产业的前景被普遍看好。　　据悉，恒大、泰禾、新城控股、阳光城、金地、新华联等房企都设立了保险公司，另有部分房企在寻求保险业牌照。　　就整个金融领域而言，除恒大、绿地等外，像正荣等中型房企也在谋求“大金融”布局。正荣集团总裁黄仙枝曾向21世纪经济报道记者表示，“地产的开发建设最终只是一个物质载体，‘房地产+金融’会成为未来企业发展的主流路径。因此，对于金融资源掌握的多少，运作的熟练程度，将决定房企未来的发展空间。”　　融合与分化　　事实上，房企布局金融业并非只是单向行为。最近几年，以险资为代表的金融资本也在加速布局房地产，且被视为“门口的野蛮人”。　　自2014年以来，安邦保险、阳光保险、国华人寿、前海人寿、泰康保险等险资纷纷在二级市场举牌房企，“中枪者”有万科、金地、远洋、保利、首开、华侨城、金融街等。引发巨大关注的“万宝之争”持续至今，仍未尘埃落定。　　险资对房地产的配置，同样有着不可忽视的政策背景。2014年2月19日，保监会发布了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，要求权益类资产、不动产类资产的账面余额要不高于保险公司上季末总资产的30%，将保险公司的权益投资、地产投资的上限提升至30%。　　有统计显示，保险公司对不动产的配置比例，尚不足10%，因此金融资本的进击恐还将持续。　　佰士信资本董事长陈方勇指出，在这种大背景下，“地产金融化”进入了下半场逻辑，由相互博弈将转为相互匹配。地产商要认真去解构地产的金融逻辑；金融资本要认真管住资本的欲望，让预期回归理性。　　陈方勇认为，房地产业将进入以资产证券化为引擎的房地产大资产管理时代。这个时代共有四个“风口”：“不良”资产收购、城市更新、资产管理和资产证券化。　　与此同时，房地产业本身的分化过程，也将随着金融资本的介入而加速。　　“金融资本更青睐规模、模式、布局等各方面都比较优质的房企，不会注入小型房企。这样一来，‘强者恒强’的局面就会被强化。”上海某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，房地产业的分化，也在引导金融资本流向。　　他还认为，这些资本的注入极大增强了大型房企的并购实力。在房地产市场进入到下行周期之时，将对“并购潮”起到较大助力作用。（21世纪经济报道）