万科a股票值得长期持有吗(万科a股票分析报告)

万科A股票是中国房地产龙头企业之一，公司实力雄厚，拥有良好的品牌影响力和业务覆盖面。长期来看，随着中国城镇化的不断推进，房地产行业的需求仍会保持稳定增长。因此，若以长期投资的角度考虑，万科A股票值得持有。当然，在投资过程中需要关注公司财务状况、市场环境等因素，做好风险控制。

万科A，一个矛盾综合体，为什么说是矛盾综合体？因为它既是中国更优秀的房地产企业（在我看来没有之一），又是处于房地产这样一个夕阳、风险、频繁爆雷的行业。在目前两个极端的条件下，我们如何对其进行合理估值，不妨用长期的眼光去分析。

我们从整个房地产行业（主要是新建住宅）的长期发展趋势和规模去分析。

这个长期是多少？12年。

为什么是12年，因为中国的发展速度（经济、社会、城市化、收入等综合指标）大约是 *** 和美国的3倍左右，12年相当于美日的36年，而中国和美日的水平差距约是36年，也就是说12年后的中国，在很多指标上会和今日之美日近似，这里主要是指房地产相关指标，比方说人口结构、城市化进程、房地产在经济中的比重等等。

另外一个原因，是按照6%的经济增速，12年经济刚好翻翻。

（当然这个年限也可以修改为15年，经济增速变成5%而已。）

2021年， *** 美国房地产新建房屋销售额占GDP比重分别为0.73%和0.93%，数据如下:

2021年 *** 销售新房7.75万套，平均售价5115万日元，gdp542万亿日元

2021年美国销售新房612万套，平均售价36.85万美元，其中新房占比10%，gdp 23万亿美元。

我们做一个假设:

12年后，我们的新房销售额占GDP比重类似美日。

其实即便12年后降不到美日这么低，15-20年也能达到，对于估值的影响是股价结果会更低（折现折得更多）。

（2021年我们的新房销售额占GDP比重约为15.8%）

0.73%和0.93%两个数据我们怎么选，还是取中？

先说结论：取0.73%，原因如下：

1、城市化率。

12年后中国的城市化率将大约达到75%-80%。仍低于目前 *** 的93%。按理说仍有不小的增长空间，新房需求应该大于目前的 *** 。当城市化率达到80%左右的时候，城市化率的提高主要已经不依靠人口流动，主要依靠农村人口的加速死亡来实现，你可以看一下，现在农村人口的年龄结构，65岁以上的人有多少？中国人的预期寿命约78岁，12年后会出现什么情况。

2、人口出生率。

楼市的规模长期看跟人口直接相关。主要原因是我们的新生儿出生率长期看更接近 *** （2021年我国人口出生率7%。， *** 出生率6.45%。，）远低于美国（11%。），在经济远没有美国发达的情况下，我们的出生率不到美国的四分之三（2021年数据四倍多的总人口，14亿对3.3亿，出生了不到三倍的新生儿，1000万对360万），而且长期看是持续降低的，12年后达到 *** 目前的状态甚至低于 *** 是很有可能的。

3、人均住房面积。

目前中国城市人口人均住房面积约为40-45平米，而 *** 35平米（美国65平米），除去公摊等原因，我国实际至少是不低于 *** 的，改善性新房需求潜力已经不大，主要需求集中在城市化率的提高方面。即便再有2亿人进城，4个人一套，5000万套，按照目前的建设速度只需要3年就够了。所以12年后新房的需求应该比现在的 *** 更低（至少是不高于 *** ）。

那会不会涨到和美国一样的水平，那需求可就大了，我认为不太可能，因为两个国家的条件没有可比性。美国全国大部分是平原，土地几乎不 *** ，地价便宜，盖大房子当然没问题。我国西部一半的面积都是高原、 *** 、沙漠，而人口却是美国的4倍多，所以密度算起来是美国的8倍。即便东部，在南方也是多山，城市可利用面积有限（还得保耕地面积）。而 *** 和中国的情况接近，人口密度大，土地少。所以数据上更应该接近 *** 。

4、房屋寿命。

美国房子寿命74年，中国只有30年，按说更新速度也要快一倍多，每年建房量要大一倍多，至少应该是2%才对。

但 *** 房屋寿命也是30年，但结果仍然是0.73%，可见少子化是主因。

且 *** 房屋寿命短是因为木质房屋的缘故。中国的房子全都是钢筋混凝土，理应寿命更长，应该可以超过50年。我们所说的中国房子寿命是30年是建立在老房子质量差，技术更新快和赶上大拆大建的历史原因基础上，现在的新房子技术高、大拆大建也基本结束了，寿命肯定大大延长了。所以基于房屋寿命这一个原因，客观地讲，取0.73%还是偏高了。

所以我们计算一下12年后房地产市场的规模（主要是新建住宅市场，因为万科就是做住宅的，且基本就做住宅）。

假设12年后中国GDP再翻一翻（持续6%增速），达到220万亿，0.73%就是1.6万亿。

假如万科一家企业的销售额占比能达到全行业15%的比重（按照行业发展趋势和万科的能力，不发生颠覆 *** 件的话，这个比重个人认为还是比较合理的），也就是2400亿的销售额。2021年万科的销售额大约4300亿。

也就是说12年后，万科的销售额将差不多减半。

按照目前8%的净利润率，净利润192亿，如果给10倍PE，市值就是1920亿。

按照6%的折现率，折到现在，市值应该是960亿。

这是一个很乐观的结果，原因是:0.73%的比重偏高（以上分析的第3.4条原因），10倍的PE偏高（递减行业）。为消除这些乐观因素，乘以0.5个人认为并不过分。那目前合理的市值将变成480亿，而目前万科实际市值1700亿，差将近4倍，这就很好地解释了目前股市反弹，而万科股价却跌跌不休。

当然大部分人会说480亿太低了，原因是我从长期要 *** 的角度定价的，960亿也可以，12年不赔钱。当然股价可能还有其他的估值理论导致到不了这么低，比如说更优秀，就该给与溢价等等。

当然有三个隐含的前提:

1、我国房地产价格没有出现大幅波动甚至崩溃，这种情况可能导致万科的死亡，即便是业内较低，其负债率也有将近70%，风险还是有的。一旦死了，12年以后的事情也就不存在了。

2、万科一直专注于做住宅，没有拓展新的业务。以万科的企业文化，新业务会有吗，大概率会有的，而且相信万科能将其做大（比如学国外开发商的模式）。但目前还没有明显的迹象，可能日子过得还不够难吧。

3、房子的技术和性能不能有 *** 性的变化。如：马斯克的拼装房屋，如果最终要代替现有房屋，房地产市场就得重来一回，那就另当别论了。

实际长期来看，不确定性太高了，所以真的很难对一家企业做精确估值。所以以上内容，如有不妥，权当笑谈。

一家之言，仅供参考。