万科融资现状，万科融资方式

万科融资现状，王石表示，万科融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款，其中包括信托贷款、定向资管计划、私募基金等。但这些融资渠道都不是直接融融资，而是通过间接融资方式获得资金。王石认为，房地产行业的发展离不开金融的支持，因此，未来要大力发展直接融资，尤其是股权融资。同时，动住房租赁市场的发展，这样才能解决中低收入群体的住房问题。

一：万科融资现状

万科2021年净利腰斩，高管层级将全部取消

　　万科2021年净利腰斩，高管层级将全部取消，万科经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，万科2021年净利腰斩，高管层级将全部取消。

　　“昨晚开始，我的心情非常忐忑，像个考试没考好拿成绩单给家长看的孩子。”31日，万科董事会主席郁亮在万科2021年度业绩推介会上直言。

　　30日晚间，万科发布的2021年报显示其净利润同比下降45.7%，接近腰斩。这也是万科继1995年、2008年后，38年的发展史上第三次净利润下滑。

　　万科2021年度业绩推介会现场。

　　 万科郁亮向52万名股东致歉

　　“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”万科业绩会上，郁亮表达了自己的歉意。

　　年报显示，2021年万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

　　郁亮在《致股东》中直接以“检讨”的口吻开篇，发表了近4000字感言，并反思了净利润下降原因。从财务层面看，主要源于毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值；从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

　　其坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。

　　31日的业绩会上，郁亮另补充了对净利润下跌的两点解释：“首先是管理方面，过去充分授权、分布式的管理方式，造成了离散度大的问题；其次是业务方面，多赛道同时探索的成本比预想更大，对过往业绩产生影响。”

　　郁亮在万科2021年度业绩推介会现场。

　　 万科已取消所有高管层级

　　“当然，我知道大家不是来听我道歉的，更关心万科能不能2022年能不能止跌回升。”郁亮提出，2022年万科的工作任务是：止跌企稳，稳中提升。

　　他表示，当下有利于市场稳定的.政策措施不断出台，且房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。“经过调整，行业将回归常态回归理性，过高过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。”

　　郁亮表示，万科开发业务将继续保持在行业之一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障；经营、服务类业务增速快、NOI率势头好，逐步形成新的利润蓄水池，“探索这些业务的学费，大部分已经交完。”

　　发布年报的同时，万科推出了股票回购方案和历史上更高比例的分红派息预案，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，同时拟每10股派送人民币9.70元(含税)现金股息，合计派现112.77亿元，占公司2021年净利润比例为50.06%，成为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

　　“任何计划和目标都需要靠人去干，一切事在人为。”郁亮透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管，所有人都要下沉到前线。“期待明年给大家交上合格的答卷。”

　　3月31日，万科召开2021年业绩发布会，万科董事会主席郁亮表示，有信心实现企稳回升的目标，但任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。

　　郁亮称，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。郁亮自己目前在集团同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题。

　　郁亮称，万科经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。

　　郁亮表示，目前有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央也明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级 *** 也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。

　　郁亮称，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。他认为，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。同时，房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。

　　“好学生”万科（00002.SZ）交出了一份“考砸”的业绩。对此，3月31日，万科董事长郁亮在业绩交流会上公开做出检讨，并向52万名股东致歉。

　　2021年财报中最为外界诟病的指标，是归属于上市公司股东净利润的大幅下滑――该数据仅为225.2亿元，同比下降45.7%，“主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。”

　　财报披露，从对公司净利润起决定性作用的地产开发业务来看，该业务毛利同比减少189亿元，2021年整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。

　　对此，郁亮将原因归为，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑；此前在充分投资授权机制下，公司操盘离散度上升，导致项目操盘能力分化，少数项目出现投资失误，拉低了整体表现。

　　这也造成部分项目大幅资产减值。财报披露，2021 年四季度市场下行加剧，公司按照审慎原则，对资产进行全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了 35.3 亿元资产减值，合计减少权益净利润约25.5亿元。这些项目包括环京区域的廊坊、霸州，佛山、广州、济南、太原等11个项目。

　　对于地产投资，万科已经开始收权。2021年，万科将原本的研究与开发专业公会，改组为开发经营中心，实质负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展，原上海区域CEO张海担任负责人。

　　张海在业绩会上表示，未来地产开发业务要继续保持在之一梯队，获得好项目，业务毛利率会稳定在20%。

　　此外，万科2021年投资收益也同比下降69亿元，仅为 66.1 亿元，同比减少51%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益利润为48.9亿元。

　　在传统地产开发业务之外，郁亮坦诚，公司为多元化业务交了学费，对于多赛道同时探索面临的难度和付出的成本，超出最初的预估。“过去开发业务增速快，承担了成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就暴露出来。”

　　万科的多元化业务主要方向包括物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。目前，物业服务板块万物云正在分拆上市阶段。

　　财报显示，按照成本法计算，这些业务折旧摊销成本费用达到80亿元。郁亮提及，这对客观上对报表利润存在影响，2022年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。

　　郁亮表示，公司2022年工作任务为“止跌企稳、稳中提升”，目前已经取消集团合伙人层级，即集团高管层级，带头下沉前线。“我现在担任首席客户官，总裁祝九胜兼任长租公寓BU首席合伙人。”

　　从财务安全端来看，万科目前继续保持“三道红线”指标的“绿档”要求――净负债率为 29.7%，资产负债率为79.74%，有息负债总额为2659.6 亿元，同比增长2.9%，期末货币资金为1493.5 亿元，现金短债比为2.5 倍。此外，万科全年的融资成本仅为4.11%。

二：万科融资方式

据悉万科计划让物业管理子公司最快在年底上市，或筹资20亿美元。针对该消息，万科物业回应和讯房产称，该消息为不实消息。万科物业成立于1990年，以住宅物业为主提供高品质服务，连续十年蝉联行业百强TOP1。作为中国物业管理行业的领跑者，万科物业致力于让更多用户体验物业服务之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务。

三：万科融资方式和融资渠道

11月9日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布公告，万科将于2023年11月13日全部赎回“20万科07”存续本金及应计利息。本期债券赎回金额为3.81亿元，同时兑付利息金额为1333.5万元。

万科指出，公司已将赎回本金及利息足额划付至中国结算深圳分公司指定的银行账户。本期债券的赎回不会对公司正常资金使用造成影响。

按照公告，该笔债券于2020年11月13日发行，万科有权决定在本期债券存续期的第3年末行使赎回选择权，此次，“20万科07”全部赎回后，万科年内已无债券到期。

根据万科披露的数据，截至三季度末，万科有息负债为人民币3230.3亿元，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。

从应付债券而言，据不完全统计，明年万科有6只债券待偿还，合计总额约164亿元。其中3只为境内债券，共计本金总额60亿元。3只债券分别为“21 万科 MTN001”、“21 万科 MTN002”、“21 万科MTN 003”，债券余额均为20亿元。其中“21 万科 MTN001”的到期日为2024年1月29日，其余两只将分别于2024年的4月和9月到期。

万科明年待偿还的美元债也有3笔，且均将于明年上半年到期，3只债券共计发行规模约104亿元。其中两笔以美元计价，“VNKRLE 4.2 06/07/24”的发行规模为6亿美元，“VNKRLE 5.35 03/11/24”的发行规模为6.3亿美元；另一笔为“VNKRLE 3.45 05/25/24”，发行规模为14.45亿元人民币。

今年10月下旬，万科债券出现非理性波动，部分债券的收益率升至50%左右，更高接近60%，由于债券收益率与债券价格成反比，债券持有人低价抛售债券从而引发万科偿付能力是否出现问题的猜测。

11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，万科管理层强调，对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场完全不需要为此担心。公司一直保持常态化的日周月季滚动现金流管理和压力测试，对资金情况实时可知可视可控，通过前置预案，确保公司安全。

万科方面表示，截至三季度末，公司在手资金1037亿元，对短债的覆盖倍数2.2倍；融资层面，万科与主要金融机构保持长期战略伙伴关系，融资渠道仍然畅通。对于境外债券，公司也已启动相关还款准备工作：一是境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿元的自有资金可用于偿债，二是万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金，三是通过银行端市场开展境外融资，万科8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。

之一大股东深圳市地铁集团有限公司在上述说明会上提到，这段时间公开市场的股债价格异常波动，并非万科基本面出现了问题，而是受到市场负面情绪踩踏和误伤。

深圳市国资委表示，万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。深圳国资委将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持，如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

当前，万科发行的多只美元债价格已明显回升。据久期财经，由万科发行的美元债券VNKRLE 4.2 06/07/24现价94.29美元，收益率15.07%；VNKRLE 5.3503/11/24现价97.268美元，收益率13.937%；VNKRLE 3.15 05/12/25现价81.646美元，收益率17.626%