万科a股票分析报告(万科a股票分析报告2021)

万科a股票分析报告。报告显示，万科2016年销售额首次突破4000亿元，同比增长40%，全年实现合同销售面积3647.4万平方米，同比增长45%。其中，深圳地区实现售金额3647.4亿元，同比增长45%。截至2017年12月31日，公司累计实现合同销售面积1，034.4万平方米，同比增长40.7%。2017年，碧桂园园实现合同销售金额约人民币5018.8亿元，同比增长43.1%。

2022年11月，中国 *** 一度发布了支持地产政策的“第三支箭”，松绑了房地产行业再融资，随后多家地产企业发布了融资预案，但处于深度“破净”状态的行业龙头万科A（000002.SZ）最终却没有射出这一箭。

业内人士认为，万科最终放弃定增，主要原因是因为股价长期低于每股净资产，按照贴近市场价发行的原则，如果执行定增方案，很可能对原有股东的权益有所摊薄。

8月30日万科A股价平盘报收，收于14.2元。

避免摊薄原股东权益

8月30日晚间万科A公告称，基于当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，公司决定终止向特定对象发行股票，向深交所申请撤回申请文件。

“独立董事发表的独立意见”显示：公司终止并申请撤回本次向特定对象发行股票申请文件的决定，系基于当前公司A股股价显著低于每股净资产，经审慎分析、研究与沟通后作出的。本次终止及撤回申请文件的事项，不会对公司日常经营造成重大不利影响，不会损害公司及股东，特别是中小股东的利益。

2月13日，之一财经曾经发布《万科或以“破净”价增发？还需闯关股东大会 | 公司观察》，称万科有可能以低于每股净资产增发，较大机会摊薄原有股东持股，能否通过股东大会存在一定变数。

2023年2月12日晚间，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案，计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占当时万科总股本的9.46%。募集资金将会投入万科旗下多个地产项目。

彼时万科表示。本次非公开发行的发行价格不低于定价基准日前20个交易日（不含定价基准日，下同）发行人A股交易均价的80%，但并没有承诺不低于每股净资产发行。2月期间万科A股价一直在17元左右徘徊。

8月30日最新收盘价为14.2元。当天晚间发布的2023年半年报显示，万科归属于上市公司股东的每股净资产为21.03元，万科处于深度“破净”的状态。对万科来说，“如果增发价格低于每股净资产，每股净资产将会降低和减少，已有股东包括中小投资者的资产总额将会摊薄。”广东广和律师事务所律师王家毅向之一财经记者表示。

相比万科，其他部分开发商就承诺了增发价不低于每股净资产。其中保利发展（600048.SH）公告称，“发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%，及截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者。”

也有投行人士向之一财经记者表示，一般来说国有企业并不会以低于每股净资产增发；如果以配股方式融资，规则上是容许低于每股净资产来配股的，主要股东也得参与。

2022年11月28日， *** 官网披露《 *** 新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，恢复上市房企及涉房上市企业再融资，暂停多年的A股市场再融资重新开闸。

2022年底地产支持政策的频繁公布，万科公布增发预案前后，也有知名外资机构趁着地产股反弹，大幅减持万科H股股份：港交所权益披露信息显示，3月28日以每股12.56港元减持125.16万股后，新加坡 *** 旗下的投资机构GIC Private Limited（下称“GIC”）依然持有万科H股1.1亿股，占H股比例为4.99%。本轮减持前GIC一度持有超过1.75亿股万科H股，比例超过9%。

2022年11月14日GIC就以均价近14港元开始减持497万股。2022年11月14日到2023年3月28日，GIC累计减持超过5000万股，均价在12.56港元到16港元之间，GIC持股比例由超过9%下降至4.99%。按照港交所交易披露规则，因为已经减持到5%以下，接下来GIC要再减持万科的话，已经无须再披露。

毛利率跌破20%，四年内“腰斩”

净负债率低于50%，万科资金面其实并不紧张，真正让人担忧的是毛利率的变化，房价的低迷，让万科综合毛利率从2019年上半年的36.25%降至2023年上半年的18.87%。

万科半年报称，2023年上半年，市场景气度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，集团坚持稳健的经营策略，以确保安全健康为前提，持续强化各项业务的经营管理水平。集团继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍。

尽管经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，今年上半年为18.6亿元，但同比下滑77.50%。

万科表示：集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。

上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润 98.7亿元，同比下降19.4%。其中房地产开发业务结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。

2023年上半年综合毛利率跌破20%，只有18.87%，同比下降1.59个百分点；而2019年上半年万科依然能实现毛利率36.25%（2018年全年为37.48%），四年间毛利率出现了“腰斩”。

扣除税金及附加前，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，较 2022 年同期下降1.5个百分点（集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为20.7%，下降1.3个百分点）。