万科财务报表分析2022_万科财务报表2022

万科财务报表分析2022-2023年营收增速预测：2023年营收同比增长10%左右，净利润同比增长20%左右。公司目前已形成住宅开发、商业运营、物业服务三大业务板块，未来将通过不断优化产品结构，提升盈利能力，实现持续稳定发展。我们预计公司2020-2022年eps分别为0.53元、0.76元、1.02元，维持持公司买入-a投资评级。风险提示：行业竞争加剧，新业务拓展不及预期。

一、万科股份构成比例？

万科的股权结构大致为:王石及其盟军(华润、刘元生等)持股比例大致为23%,安邦为5%,宝能为24.26%,如果宝能系投出反对票,则王石方面需要占总股本48.52%的股份投出赞成票——如此高的股东投票比例,已经远远超过上述表格当中万科股东会参与股东的比例。

二、碧桂园也欠债1.76万亿，为什么没有出现恒大的危机？

优质答案1：

首先恒大其实还能撑个半年，但是被部分人和自媒体发酵，快速崩塌。比如有部分人摸黑恒大商票，达到效果后低价收购商票。结果没想到效果太好了，恒大直接崩了。这就像本来想用鞭炮炸一坨屎，结果没注意扔进的是粪坑，加上沼气直接炸了。

目前情况是同样负债率的碧桂园在一旁瑟瑟发抖，好处是人家碧桂园专攻房产以及相关的轻资产业务，而且管理团队比恒大要相比清廉有效很多。不像恒大一会搞冰泉一会搞汽车ppt，把期房的预收账款（负债）烧没了。这里大部分负债是预收账款，不乱花没事的。

同时不可忽略的问题是，去年就曝光了不少小房企的融资利息达到了惊人的40%。这也是问题。

优质答案2：

负债和亏损是两码事！！！

极端点说，房企买地的钱都是银行借的，或者是自己融资来的，建房子的钱一部分都是建筑商带资进场。

举个例子，一个亿买地，这个钱银行的，房子卖了一亿五，这五千万就是利润，这个时候报表上显示负债一个亿，回款一亿五，利润五千万，当然，利息得从这五千万里出。

换句话说，只要你能在银行债务到期前，把一亿五的房子卖了，你就是安全的，高负债率一定意义上是代表资金的高效周转，如果不是恒大拿着这些应该还贷款和材料商货款的钱投资失败了，负债率不会是末日的代名词。

有人问那为啥不好好赚钱？这个道理其实不难懂，投资一个新项目一旦成功上市，股票价格抬上去，收一波韭菜，就啥都回来了，不比卖房子强？

房企在某种意义上已经是地产金融公司，靠着资金时间差的模式去玩空手套白狼，系统风险还是非常大的，毕竟你也没法保证所有投资的项目都赚钱，所以国家才会出手管控，这一点上，为我们的 *** 点赞。

所以，只要碧桂园没有乱投资并且出现巨额投资亏损，高负债率不能代表什么，反而说明这企业的财务运转水平高，套用一句俗话，资本永不眠，不流动的钱是产生不了利润的！

三、万科董秘：公司上市后累计分红573.6亿元，远远超过融资金额。你怎么看？

优质答案1：

从字面的意思看，万科董秘好像对公司的分红感到很满意，甚至累计分红超过融资额有点吃亏的感觉啊。

我想从另一个角度先说一下，孙正义当年投资阿里巴巴，估计得到的分红和投资收益已经超过了的当初融资的2000倍以上，为什么马云还会对孙正义当年的投资感到感激呢？万科董秘应该好好学习一下。

万科上市后累计分红573.6亿元，说明万科经营不错，利润回报丰厚，投资者投资万科也正是由于看到了其发展前景，两者各取所需，不存在谁对谁感恩的问题。假如投资者投资的股票亏损了，上市公司也不会对投资者感到抱歉，所以，投资者赚钱了，上市公司也不要觉得是自己的功劳。

企业上市融资本来就是从自身需要的角度出发的，是当年公司需要加快发展才上市融资的，没有融资谈不上回报，如果万科当初没有上市，或者没有融到资金，也不会发展到现在的规模，说不定早破产了，所以，万科能有机会给投资者分红573.6亿元，首先要感谢的是投资者。

优质答案2：

6月28日，万科举行2018年度股东大会，审议通过了董事会报告、年度利润分配方案等进议案。

在股东大会上，万科董秘朱旭表示，万科是A股上市公司中连续现金分红年限最长的公司，随着此次利润分配方案通过，公司上市以来累计分红金额达到573.6亿元，远远超过上市以来融资总金额260亿元。万科的年均利润分红比例基本保持在35%的水平，考虑股东利益等多方面因素，未来将会继续保持这一分红比例。

做为国内房地产企业的龙头，万科在国内房地产业与上市公司中都具有举足轻重的作用，其上市日期为1991年1月29日，深市的代码为000002，其上市日期与代码就足以说明万科在中国股市发展过程中的地位。首日开盘价为14.58元，发行价1.00元，发行量2800万股。

正因为万科业绩优良并长期分红，所以万科才会逐渐成为蓝筹白马股，其股本与价格都得到了充分的体现与优化。截止目前，万科A的总股本为113亿，流通股为97.15亿，总市值为3143亿，6月28日收盘价为27.81元。29年来万科A的资本规模的高速扩张足以说明一切。

目前，万科前十大股东持股比例高达68.68%，万科大比例分红，首先是大股东利益得到了充分的保障，因此万科的长期分红并没有什么可过分炫耀的地方。

万科的高市值显然具有高品牌效应，长期以来为万科的银行间接融资与证券市场中的直接融资打下良好的基础，也为万科其他的融资方式打通了渠道，更为万科的销售与物业等做了无形的宣传，所以万科的长期分红是与市场回报相对应的。而万科的市值、业绩与声誉也为万科在全国各地带来了政策性的倾斜，更利于万科与各地方 *** 的合作。

万科的分红能充分体现出万科价值的更大化，使股东权益增长，资产评估能够得到更大程度的体现，这使万科的财富效应更为明显，而房地产公司的财富效应非常重要，与资质、信用、融资、拿地、业务扩展、资产重组、并购、资本运作、企业地位、人才召集等等可以说都休戚相关。所以万科的分红即是中国经济发展过程中房地产业快速发展的表现，同时也是企业战略的表现，这两方面优势的结合扩大了万科在国内以及国际房地产业的影响力。

万科的表现应该给国内上市的房地产公司与其他上市公司以提示：维护股东利益也就是维护自己企业的利益，只有与市场及投资者良性互动的企业，才具有战略眼光，才能走的长远，才能具有优质信用，才能在行业下行周期中有更多的支持。

由于国内房地产价格已经与居民收入严重脱节，房价收入比已经达到了9：1，这对银行、房地产业、地方债以及贷款购房者而言，都带来了潜在的巨大风险，房地产业对国民经济的拉动作用不断下降，副作用越来越明显，在这样的前提下，国家提出了“房住不炒”的政策，房地产企业的融资额度与渠道会有所缩窄，这会为房地产企业未来的发展带来压力。实际上房地产企业已经处在一个去杠杆的阶段，未来房地产企业的业绩会有所下降，上市房地产公司的分红可能也会随之有所下滑，而预计万科A也难以走出国内房地产业的这一周期性调整趋势。

四、市值一跌再跌，碧桂园也要暴雷了吗？

优质答案1：

其实，大部分二线城市以下的碧桂园是外包出去的。品牌用的碧桂园，碧桂园负责设计营销，但是投资的开发商是本地的。也就是碧桂园的名，钱是当地有实力开发的投资人的。所以近两年频频爆出来说碧桂园质量很差。

优质答案2：

很大可能暴雷！

碧桂园上市公司的财报显示：2021年碧桂园收入5230.6亿元，其中净利润267.97亿元，同比下滑23.49%，这是碧桂园归母净利润增速连续第4年下滑。2022年以来更是不容乐观，作为行业之一的碧桂园权益销售额出现了负增长，今年1至5月，碧桂园的权益销售额为1285.8亿元，相较于去年同期几乎腰斩。

碧桂园股票表现现在已经和恒大一模一样了，恒大暴雷之后暴跌，从原来的28块跌至了1.3，而碧桂园现在还没有暴雷，一样从16.7跌至现在1.1，这说明投资者的信心已经丧失，实体经济市场将持续不乐观。虽然股票市场表现不一定代表实体经济的走向，但是作为一个靠负债过日子的企业，一旦股票市场表现差劲，缺少了抵押之后，贷款也是十分困难的。

图一：中国恒大股票走势

图二：碧桂园股票走势

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五、房地产的利润有多高？大家来分析分析？

优质答案1：

房地产的利润是等于收入减去成本和费用。其中成本费用包括土地成本及相关税费，这个是房地产成本中更大的一块；建筑成本这一部分一般在1800到2500之间，全国都差不多这个水平；资金成本，房地产主要是资金占用比较大，时间比较长，这几年房地产企业的融资成本一般在百分之十左右，房地产的开发周期短则两，三年，长则五，六年；销售费用一般占房地产销售额的百分之3到5左右。如此下来我们就可以看出来房地产的利润就主要取决于房价，土地成本和开发周期这三个因素了，所以在当前房地产调控的限价政策下，就会出现“面粉比面包