贷款买房涨多少才不亏钱

今天用数据分析一下，到底买房涨多少才不亏。

第一:人总是有着对比心理，这就有着一个机会成本，同一个时间，你用来买房的钱和用做投资其他的钱，哪个回报快，哪个收益高。比如你这20万炒股，行情好赚了30万，那你就有50万重新买房了，就是这个意思。

第二:利率情况。利率上浮了多少，加入一个月还款，有一千利息，那一年就是12000，根据你的贷款金额和利率上浮来计算，月供会有金额显示的，自己可以算。

第三:契税，杂费，物业费和各个方面的费用，自己加一加，契税万把块钱，买房杂费几千，物业费一年一千多，自己去算。多少平的，单价多少，涨多少，够这个钱就知道多少钱。

这个问题提的非常好，房子已经成为我国居民茶余饭后必谈的话题，“你买了几套房”、“在哪里买的\"、“涨了多少”，\"赚了不少吧“，这些都是见面好像必谈的话题，还有大家更关心的，我买了一套房，房子涨价到多少，才能保本，其实回答这个问题不难，把房子的成本和收益计算清楚，成本包括贷款利息、买房税费、卖房税费、中介费、首付成本；收益包括：房子出租的房租、房子价格上涨的收益。每个地方和每个人的情况不一样，可以自己回去按照实际情况算一下，举个例子，给大家演示一下如何计算。

假定房子总价150万，其中商业贷款100万，首付50万，期限20年，还款方式等额本息，5年后卖出，租金年利率按照2.3%计算，中介费和卖房费用为0，买房费用按照总价的3%计算。

1、租金

上海易居房地产研究院发布报告显示，二季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，租金收益类按照2.3%计算，150万的房子，5年的租金收入总和为17.25万。

2、首付的资金成本

首付50万，我们按照银行存款5年期利率5%计算，5年银行存款获得的收益为12.5万，所以首付的资金成本为12.5万。

3、贷款100万总利息

贷款本金100万，还款方式为等额本息，期限20年，贷款利率为基准利率4.9%，每个月还款6,544.44元，5年后提前还款，5年支付的总利息为232512.98元。

所以：买房总成本等于=12.5万+23.25万+150*0.03（买房费用）=40.25万元。

买房总收益=17.25万+房子升值

要保本，需要买房总成本=买房总收益，计算得出房子升值23万元，5年后需要卖173万元即可保本，房价年复合增长率为2.89%，这个涨幅在过去已经被证明是轻松可以达到，从1999年到2018年，全国住宅商品房销售均价为从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%。

现在已经证明也可以轻松达到，轻松达到年复合2.3%的涨幅。

国家统计局数据：7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%，二线城市新建商品住宅同比上涨10.7%，三线城市新建商品住宅同比上涨10.2%。

综上所述：以上的例子只是为了方便说明使用贷款买房需要卖多少才能保本，每个人的情况不一样，可以根据上面的计算方法，自己计算一下，心里有个数。

要看你买的房子是来住的。还是来炒的，住的话是不能说亏不亏，假如你是来炒的话那我还是不建意，你这样做！现在从十月八号起买房的利率就会上涨假如是你买房刚需的话在十月八号之前签的合同的话还是按今年的利率算的！

你要是这么算账无论如何你都不会亏的，首先你没还完贷款的情况下就房子的实际价格而言根本就不可能是你说的那么多。人家买房以后除非是你拿房款一次性把剩余贷款还完，否则买房子的还要继续还贷，提前还贷的利息和按期还款的利息有很大差别，总房款上达不到你说的那个136.7万元，，按五年计算的话你已经还完66.7万，剩余一次还款大概在六十万左右吧，最后算起来能少付十几万到二十几万。